一句话结论
一句话结论: 有投资房出租,报税有三块:① 租金收入要如实申报;② 一大堆支出可抵(贷款利息、市政费、管理费、维修、保险、折旧等);③ 负扣税(negative gearing)——当持有成本大于租金收入产生净亏损时,现行规则下这个亏损可以抵你的其他收入(如工资)降低总税。但有个重大改变必须知道:2026 年预算案已立法收紧负扣税——从 2027 年 7 月起,在 2026 年 5 月 12 日之后购买的”已建成”住宅,净租金亏损只能抵房产类收入、不能再抵工资。这篇讲清怎么报、能抵什么、以及新规对你的影响。投资房税务复杂,强烈建议找会计师。

租金收入和可抵支出

  • 租金收入:全额申报(含押金转收入的部分等);
  • 可抵支出(与产生租金相关的):
    • 贷款利息(投资房贷款的利息,通常是最大一笔);
    • 市政费(council rates)、水费、地税(land tax);
    • 物业管理费、中介费、广告招租费;
    • 维修和保养(修理是当年抵;改善/翻新算资本性,走折旧);
    • 房东保险、验房、会计费;
    • 折旧(depreciation):建筑物本身(capital works)和里面的设备(plant),通常要请 quantity surveyor(工料测量师) 出折旧表;
  • 只能抵”出租相关”的部分:自用期间、私人使用的部分不能抵。

负扣税(negative gearing)是什么

  • negative gearing:投资房的可抵支出(尤其利息)大于租金收入,产生净租金亏损;
  • 现行规则:这个净亏损可以抵减你的其他应税收入(如工资),从而少交税——这是很多人买投资房的税务考量;
  • positive gearing:反过来租金大于支出,是净收入、要交税。

⚠️ 重大改变:2027 年 7 月起负扣税收紧(已立法)

⚠️ 这是 2026 年预算案已经立法的改变,打算买投资房的必须知道:

  • 从 2027 年 7 月 1 日起,针对2026 年 5 月 12 日晚 7:30(预算之夜)之后购买的”已建成(established)“住宅:净租金亏损只能抵房产类收入(其他房租或房产资本利得),不能再抵工资等其他收入;用不完可结转到未来的房产收入/收益;
  • 2026 年 5 月 12 日之前已持有的房产:不受影响(祖父条款),继续按旧规,直到卖出;
  • 新建住宅(new builds)豁免这个限制——政策想鼓励增加房源;
  • super 基金、部分信托、build-to-rent 等有豁免;
  • 含义:如果你在预算之夜后买已建成投资房,负扣税”抵工资”的省税效果没了,买之前把税务账重新算——找会计师。

CGT:卖投资房时

  • 投资房不是自住房,卖出获利要交 CGT(自住房主residence豁免不适用于投资房出租期间);
  • 目前持有超 12 个月有 CGT 折扣,但2027 年 7 月起 CGT 折扣也改(见我们的投资报税攻略);
  • 卖房是大额税务事件,务必找会计师算清。

别踩的坑

  • 别漏报租金收入:ATO 数据匹配（中介、银行）能抓；
  • 别混淆维修和改善:维修当年抵,改善走折旧；
  • 别漏折旧:请 quantity surveyor 出表,是笔可观的抵扣；
  • 别乱抵私人使用部分：自用期间不能抵；
  • 留意负扣税新规：预算之夜后买已建成房，亏损不能再抵工资；
  • 卖房前找会计师：CGT 是大额，规划时机；
  • 投资房税法复杂且改革中,以 ATO 官网当前信息和注册会计师为准。

本文投资房税务信息依据 ATO 官方(见文首 sources),负扣税与 CGT 规则正在改革(2027 年 7 月起变化)。投资房税务复杂、金额大、个案差异大,务必咨询注册会计师,本文仅供参考、不构成税务或投资建议。