一句话结论
一句话结论: 卖房的成本不只是”等买家出价”——要算上中介佣金(通常按售价的百分之几,可谈)、营销/摄影/挂牌费、律师或 conveyancer 过户费、可能的装饰(styling)费,加起来是一笔不小的钱。还有一个关键税务点:你自住的主居所(main residence)卖出通常免资本利得税(CGT),但投资房出租期间的增值要交 CGT。这篇讲清卖房流程、各项费用、拍卖还是私售,帮你卖得明白、不被中介牵着走。

卖房大致流程

  1. 准备:选中介(比几家、谈佣金和营销费)、决定卖法(拍卖/私售)、必要的维修和 styling;
  2. 定价 + 挂牌:中介给市场评估,上 realestate.com.au / Domain,摄影、开放看房(open home);
  3. 卖法:
    • 拍卖(auction):设保留价(reserve),竞价当天成交,买家没冷静期;适合抢手房;
    • 私售(private treaty):标价议价,买家通常有冷静期;
  4. 接受出价 / 落槌 → 签合同、买家付定金;
  5. settlement(过户交割):律师/conveyancer 办产权和款项交割,你拿到钱。

卖房要花的钱

  • 中介佣金:通常按最终售价的百分之几收(比例可谈,各州各中介不同)——这是最大一笔,多问几家、谈清楚;
  • 营销费:摄影、挂牌广告、招牌、可能的拍卖师费——有的含在佣金里、有的另收,问清楚;
  • styling / 装饰:请公司摆样板家具提升卖相(可选,几千刀);
  • 律师 / conveyancer:过户法律费;
  • 维修:卖前小修提升卖相;
  • 可能的贷款相关:提前还清房贷有没有费用、discharge fee。

税:自住房 vs 投资房

💡 最关键的税务区别:

  • 自住主居所(main residence):卖出通常免 CGT——这是你的家,增值不交资本利得税;
  • 投资房 / 出租房:出租期间的增值要交 CGT(持有超 12 个月目前有折扣,但 2027 年 7 月起 CGT 折扣改,见投资房报税攻略);
  • 曾自住又出租的:规则复杂(有”6 年规则”等),卖前找会计师算清 CGT。

拍卖还是私售

  • 拍卖:适合抢手区域/房源,可能拍出高价,买家无冷静期、无条件;流拍有风险;
  • 私售:节奏可控、议价灵活,适合非火热市场;
  • 中介会给建议,但记住中介利益和你不完全一致,多问、自己判断。

别踩的坑

  • 别不谈佣金和营销费:比几家中介,佣金可谈；
  • 别忽略卖房总成本:佣金+营销+律师+styling 几万起；
  • 搞清 CGT:自住免、投资房要交,曾自住又出租的找会计师；
  • 拍卖买家无冷静期:对你是好事,但定 reserve 要合理；
  • 别全信中介定价:自己也查可比成交(comparable sales)；
  • 费用、税规各州不同且随政策变,以你的中介、律师、会计师和 ATO 当前信息为准。

本文卖房信息参考 ASIC MoneySmart、ATO 官方(见文首 sources),费用因中介、州和个案而异。CGT 等复杂问题务必咨询会计师和律师,本文仅供参考、不构成财务、法律或税务建议。